Alors que l’inflation mord, est-il maintenant temps d’acheter cette maison ?

Immobilier

Jeudi 09 septembre 2021 / 09h18 / par FDC Ltd / Crédit d’image d’en-tête: Showbiz Cheat

L’offre globale de logements sur n’importe quel marché est généralement fonction des mises en chantier (nouveaux logements) et de l’achèvement de l’inventaire des maisons inachevées. Le Nigeria et Lagos en particulier ont un énorme stock de bâtiments inachevés, estimé à environ 30 %. En 2020, les mises en chantier sont restées stagnantes en raison des faibles taux d’intérêt et de la relation inverse entre les taux d’intérêt et les valeurs immobilières. Les promoteurs ont fait pivoter leurs portefeuilles d’instruments financiers vers d’autres classes d’actifs, y compris l’immobilier, entraînant ainsi une augmentation de l’offre de mises en chantier. Pendant le confinement, les loyers sont restés stables et la croissance des secteurs de l’immobilier et de la construction a fortement chuté. Au T2’20, le secteur immobilier a enregistré la plus forte contraction des 14 derniers trimestres à -21,99%. Le secteur de la construction a également enregistré une croissance négative de 31,77% sur la même période.

Ces derniers temps, nous avons remarqué que les promoteurs sont retournés sur le site mais sont contraints par la forte augmentation du coût des matériaux de construction et de finition, par exemple les fenêtres en aluminium, les tôles de toiture, les tiges de fer et le ciment. De plus, davantage d’entreprises ont repris le travail physique, entraînant ainsi une augmentation de la demande d’espaces résidentiels et de bureaux partagés. Cela a maintenant déclenché une baisse du taux de vacance dans certaines zones, en particulier sur l’île. Le facteur d’inoccupation est défini comme le nombre de maisons vides par rapport aux bâtiments occupés. Par exemple, dans une rue où il y a environ 50 maisons, si 10 sont vides, cela signifie un taux d’inoccupation de 20 %.

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Répartition du secteur immobilier

Le secteur immobilier est un indicateur économique en retard. Cela signifie que la croissance du secteur intervient après une période de croissance soutenue du PIB. Avec une population d’environ 200 millions d’habitants, le taux d’accession à la propriété au Nigeria est d’environ 25 % par rapport à des pairs régionaux comme le Kenya (75 %) et l’Afrique du Sud (56 %). Il est largement admis que le Nigéria a un déficit de logements d’environ 17 millions d’unités. Jusqu’à présent en 2021, alors que les activités économiques rebondissent, l’immobilier a maintenu une croissance positive pendant deux trimestres consécutifs, avec sa meilleure performance au T2’21 (3,85%). En moyenne, le secteur immobilier a crû de 2,81% en 2021 contre -9,3% en 2020.

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Tendances globales de la demande et de l’offre de biens immobiliers

La demande et l’offre de biens immobiliers sont actuellement déterminées par un certain nombre de facteurs, notamment :

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Q3’21 Enquête FDC Immobilier

Notre enquête de ce trimestre a révélé que le facteur d’inoccupation est passé de 25 % au T2’21 à 20 %. Cela indique une amélioration des activités du secteur grâce à une augmentation des investissements alors que les taux d’intérêt dans le secteur des titres à revenu fixe ont baissé. Les t/bills à échéance de 364 jours ont chuté de 295 points de base à 6,8 % par an par rapport à leur pic de 9,75 % en avril.

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Répartition du marché

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Tendances importantes

  • Les coûts de remplacement des propriétés dépassent largement leur valeur marchande
  • Les promoteurs tirent profit des longs sous-baux
  • Les propriétaires commencent à augmenter les loyers et les valeurs, notamment en raison du coût élevé des matériaux de finition
  • Les agents et les propriétaires fonciers développent des maisons de luxe tandis que les États voisins, en particulier Ogun, reçoivent davantage de colons de l’État de Lagos dans des logements moins chers.
  • Les nouveaux logements (principalement 2 et 3 chambres, appartements avec services et colocations et duplex) évincent les habitations
  • Les gens se dirigent vers des domaines plus fermés en raison de l’insécurité croissante
  • Les investisseurs se penchent agressivement sur l’immobilier commercial sur l’île, en particulier les espaces de bureaux partagés
  • Les locations courtes et Airbnb menacent les hôtels et entraînent une pénurie d’immeubles résidentiels

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Défis et menaces

  • Rétablissement des péages : Le gouvernement de l’État de Lagos est susceptible de rouvrir le péage de Lekki pour la première fois depuis l’incident de la manifestation EndSars du 20 octobre 2021. Cela aggravera la congestion du trafic dans cet axe et pourrait réduire la demande de nouveaux logements.
  • Prix ​​élevé des matériaux de construction : Un certain nombre de matériaux de construction, en particulier les matériaux de finition tels que l’aluminium, les tôles de toiture et les barres de fer utilisées au Nigéria, sont importés en raison d’un approvisionnement local insuffisant pour répondre à la demande. Le prix de l’aluminium a grimpé de 33 % à 2 650 $/mt depuis le début de l’année, et il est importé de Chine. Une fois que les importateurs auront pris en compte le taux de change plus faible (à un niveau record de 532 nairas/$ sur le marché parallèle), le prix intérieur de ces produits augmentera également en conséquence. En outre, le prix des produits de base à prix local comme le ciment a également augmenté de 150 % pour atteindre 4 000 N par sac.

  • Mauvais réseaux ferroviaires : De bons systèmes ferroviaires sont nécessaires au Nigéria, en particulier dans l’État de Lagos. Cela réduira la demande de logements et détournera invariablement la demande vers les États voisins (Ogun & Oyo). Cela réduira la congestion et soutiendra le développement de ces autres États. Les experts ont estimé le déficit d’infrastructures du Nigéria à 3 000 000 000 $.

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Perspectives du secteur immobilier

Nous prévoyons que l’amélioration des activités économiques et l’environnement de taux bas soutiendront la croissance du secteur immobilier au troisième trimestre. La demande d’immobilier commercial, en particulier de bureaux, continuera d’augmenter à mesure que de plus en plus d’entreprises reprendront le travail physique. La demande de logements résidentiels devrait chuter car le revenu disponible des consommateurs reste sous pression. L’immobilier de luxe, comme les hôtels, continuera de proliférer dans les quartiers savants. Cependant, il y a un besoin croissant d’interventions gouvernementales supplémentaires pour combler le déficit de logements dans le pays.

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