Ce qu’il faut pour acheter votre première maison maintenant

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Dylan Holland et Breanna Cameron ont commencé à acheter leur première maison dans la banlieue d’Atlanta en décembre 2021, avec un budget d’environ 350 000 dollars. Ils ont rapidement découvert qu’ils devraient faire beaucoup plus que ce qu’ils avaient prévu pour obtenir une maison.

Le couple voulait acheter avant la fin du bail de M. Holland en juillet et avant leur mariage en octobre. Leur taux d’intérêt hypothécaire a doublé au cours des mois qu’ils ont passés à chercher une maison, ce qui a ajouté à l’urgence.

« C’était une énorme différence », a déclaré M. Holland, qui a 30 ans. « Nous savions que cela allait augmenter, alors nous ne voulions pas continuer à chercher. Nous voulions l’enfermer.

Après une guerre d’enchères contre 14 autres acheteurs, ils ont payé 395 000 $ en mai pour une maison de trois chambres et deux étages dans un quartier verdoyant et familial de Canton, en Géorgie, environ 10 % au-dessus du prix demandé de 359 000 $.

Pour combler la différence entre leur budget et le coût final, M. Holland et Mme Cameron ont reçu un cadeau de parents pour aider à la mise de fonds et ont dépensé environ 5 000 $ pour racheter leur taux hypothécaire à 5,875 %, en utilisant en partie un retrait de Le compte de retraite de M. Holland. M. Holland travaille dans le conseil en technologie et Mme Cameron travaille dans un hôpital.

« Nous n’étions certainement pas satisfaits de notre timing, mais nous n’aurions rien pu faire à ce sujet », a déclaré M. Holland. « Dans ce quartier, les maisons ne restent pas sur le marché. Ils sont juste partis en une semaine.

M. Holland et Mme Cameron comptaient en partie sur un don de parents pour compenser la hausse des prix des maisons.


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Kendrick Brinson pour le Wall Street Journal

Les accédants à la propriété sont confrontés à un marché du logement exceptionnellement difficile, menaçant d’exclure les jeunes ménages de l’accession à la propriété et de la richesse qu’elle peut procurer. Même avec la hausse des prix, l’accession à la propriété est devenue plus abordable pour de nombreuses familles à la fin de 2020 et au début de 2021 en raison de taux d’intérêt historiquement bas. Mais maintenant, les taux ont grimpé en flèche et les prix continuent de grimper.

Les prix des logements atteignant de nouveaux sommets, le prix médian de vente des maisons existantes en mai a augmenté de 14,8 % pour atteindre plus de 400 000 $, un record même en ajustant les prix antérieurs à l’inflation. Le nombre de maisons à vendre reste bien en deçà des niveaux normaux pour cette période de l’année, obligeant les acheteurs à participer à des guerres d’enchères et à renoncer aux protections habituelles dans leurs offres.

Le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans a bondi à 5,81 % cette semaine, contre 3,1 % fin 2021, selon la société de financement hypothécaire Freddie Mac.

Cela a fait grimper les paiements mensuels attendus des acheteurs de centaines de dollars par mois.

Et les prix des loyers augmentent également, ce qui rend plus difficile pour les acheteurs potentiels d’économiser pour un acompte.

« Il devient beaucoup plus difficile de se qualifier, même pour les emprunteurs qui sont bien qualifiés », a déclaré Eric Bernstein, président de LendFriend Home Loans à Austin, au Texas.

Après s’être maintenue en 2020 et 2021, grâce à des taux d’intérêt historiquement bas, la proportion de primo-accédants sur le marché de l’ancien a diminué cette année à mesure que les taux ont augmenté.

Les primo-accédants ont représenté 27% des achats de maisons existantes en mai, contre 31% un an plus tôt, a déclaré la National Association of Realtors.

Alors que les primo-accédants sont obligés de faire des efforts financiers pour acheter des maisons ou de retarder complètement l’achat, les jeunes ménages pourraient voir un retard dans l’accumulation de richesse et même passer à côté des décennies de gains en capital dont ont bénéficié les générations de propriétaires plus âgées.

Les coûts plus élevés ont poussé de nombreux acheteurs hors du marché. En mai, le paiement hypothécaire mensuel sur la maison typique a grimpé à 2 031 $, en supposant une hypothèque à taux fixe de 30 ans avec un acompte de 20 %, contre 1 378 $ un an plus tôt, selon Zillow Group Inc.

« Les maisons ne restent pas sur le marché », a déclaré M. Holland. « Ils sont juste partis en une semaine. »


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Kendrick Brinson pour le Wall Street Journal

La hausse des taux devrait ralentir la croissance des prix des maisons plus tard cette année, mais cela ne s’est pas encore produit et la demande continue de dépasser l’offre.

« Au lieu d’avoir 15 ou 20 offres [per home], nous voyons peut-être trois, quatre ou cinq offres », a déclaré Abe Lee, un agent immobilier à Honolulu. « Ils disent : ‘Je ne veux pas perdre, j’ai besoin de cet endroit.’ Alors ils vont augmenter leurs enchères et payer plus cher.

Les primo-accédants sont les plus en difficulté pendant les guerres d’enchères, car ils ont souvent des économies limitées par rapport aux acheteurs qui ont bénéficié de la vente d’une maison précédente ou aux investisseurs qui sont en mesure de payer comptant.

La génération Y représentait 43% des acheteurs de maisons existantes au cours de l’année terminée en juin 2021, selon NAR. Les jeunes acheteurs de la génération Y, âgés de 23 à 31 ans, ont payé un prix d’achat médian de 250 000 $; les millénaires plus âgés, âgés de 32 à 41 ans, ont payé un prix d’achat médian de 315 000 $.

Jacquelyn Pica, qui travaille dans le marketing, et Alex Villavicencio, un mécanicien automobile, ont eu du mal à trouver des maisons de démarrage sur le marché ce printemps à Saint-Pétersbourg, en Floride, dans les limites de leur budget d’environ 300 000 $. Ils se sont rendus à des journées portes ouvertes auxquelles ont participé 30 ou 40 autres acheteurs. Les taux d’intérêt ont augmenté d’environ un point de pourcentage au cours des semaines où ils ont passé la recherche d’une maison, ajoutant à leurs coûts mensuels prévus.

Après avoir perdu quatre offres à des enchérisseurs plus élevés, le couple a décidé de signer son bail pour une autre année et de continuer à économiser de l’argent.

« Cela me fait vraiment peur, car ce n’est pas comme si ce serait plus abordable dans un an, avec des taux d’intérêt en hausse », a déclaré Mme Pica, qui a 26 ans. « Ce n’est même pas mon choix, car je ne peux pas forcer un vendeur à accepter une offre. … C’est tellement ridicule et décourageant.

Après avoir perdu plusieurs guerres d’enchères, Jacquelyn Pica et Alex Villavicencio ont décidé de continuer à louer.


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Jacqueline Pica

L’inventaire national des maisons à vendre était inhabituellement bas avant la pandémie de Covid-19 et a encore plongé au cours des deux dernières années. Les vendeurs potentiels restent sur place parce qu’ils craignent de ne rien trouver de mieux à acheter. De nombreux Américains plus âgés choisissent de vieillir sur place. Et la construction de maisons neuves depuis la récession de 2007-2009 est à la traîne par rapport aux niveaux historiques.

Les constructeurs de maisons ont intensifié leurs activités au cours des deux dernières années, mais la construction a été lente en raison de problèmes de chaîne d’approvisionnement et de pénuries de main-d’œuvre. Les maisons nouvellement construites, qui représentaient environ 13 % des ventes totales de maisons au premier trimestre, sont aussi souvent plus chères que les maisons existantes. Selon les données du Census Bureau, seulement 9 % des maisons neuves vendues en mai avaient un prix inférieur à 300 000 $, contre 23 % des ventes de maisons neuves un an plus tôt.

DR Horton Inc.,

le plus grand constructeur de maisons en volume, a déclaré en avril que son prix de vente moyen au deuxième trimestre était de 400 600 $, en hausse de 23 % par rapport à l’année précédente. Bill Wheat, directeur financier de la société, a déclaré lors d’une conférence en juin qu’il s’attend à ce que la croissance des prix des maisons ralentisse d’ici la fin de l’année.

Selon la Federal Reserve Bank d’Atlanta, un ménage américain médian propriétaire avait besoin de 41,2% de son revenu pour couvrir les paiements d’une maison au prix médian en avril. C’était en hausse par rapport à 32,6% à la fin de 2021 et au niveau le plus élevé depuis 2006.

Les acheteurs d’une première maison qui ne sont pas en mesure d’acheter pourraient faire face à des ramifications financières à court ou à long terme.

L’accession à la propriété est un outil clé de création de richesse pour la classe moyenne américaine. Le propriétaire médian avait 254 900 $ de richesse en 2019, contre 6 270 $ pour le locataire médian, selon l’enquête de la Réserve fédérale sur les finances des consommateurs. Et pour tous les ménages à l’exception des ménages aux revenus les plus élevés, leurs propriétés résidentielles représentaient l’essentiel de leur richesse globale, selon First American Financial Corp.

Entre 2010 et 2020, la valeur totale des maisons occupées par leur propriétaire aux États-Unis a augmenté de 8,2 billions de dollars pour atteindre 24,1 billions de dollars, selon NAR.

Les propriétaires bénéficient également d’un traitement fiscal favorable car ils peuvent généralement déduire les intérêts et les impôts fonciers payés sur une hypothèque personnelle, a déclaré Elliot Pepper, planificateur financier à Baltimore.

D’un autre côté, les acheteurs qui s’étirent financièrement pour acheter une maison pourraient rapidement se retrouver sous l’eau si les prix des maisons baissent, a déclaré Curtis Crossland, planificateur financier à Scottsdale, en Arizona.

Les acheteurs qui s’éloignent du marché pourraient avoir plus de mal à épargner pour un futur achat. L’inflation américaine a augmenté de 8,6 % par rapport à l’année précédente en mai, un sommet en quatre décennies. Le loyer médian national en mai était de 1 343 $, en hausse de 15,3 % par rapport à l’année précédente, selon le site Web de location Apartment List.

Les comptes d’épargne ou autres placements sûrs n’augmentent pas au même rythme que les prix des maisons. Par exemple, un acheteur prévoyant d’acheter une maison de 400 000 $ pourrait mettre de côté 80 000 $ dans un compte d’épargne pour un acompte de 20 %. En 2021, les prix des maisons ont augmenté de 18,8 %, tandis que les comptes d’épargne ont rapporté moins de 1 %. Cette maison de 400 000 $ en 2021 pourrait maintenant coûter 475 200 $, et un acompte de 20 % nécessite maintenant environ 95 000 $, a déclaré Bryan Minogue, planificateur financier à Madison, Wis.

Le coût moyen de clôture d’une hypothèque sur l’achat d’une maison unifamiliale en 2021 a augmenté de 13,4 % par rapport à l’année précédente pour atteindre 6 905 $, taxes comprises, selon ClosingCorp de CoreLogic.

Le marché du logement a commencé à se refroidir, ce qui pourrait profiter aux acheteurs qui peuvent se permettre d’attendre, bien que de nombreux économistes pensent que les prix ne devraient pas baisser à l’échelle nationale. Sur de nombreux marchés, il commence à devenir moins compétitif pour les acheteurs, disent les agents immobiliers. Les maisons restent sur le marché plus longtemps et de plus en plus de vendeurs réduisent leurs prix, bien que les prix catalogue restent supérieurs aux niveaux d’il y a un an.

Pour de nombreux ménages, la flambée des prix du logement les a incités à se déplacer vers des marchés plus abordables.

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Megan et Brenten Stout espéraient acheter une maison en 2021 dans le comté de Grand Traverse au Michigan, mais ont retardé leurs plans en raison de la hausse des prix des maisons. Leur propriétaire a augmenté leur loyer de 1 350 $ à 1 400 $, alors les Stouts ont déménagé avec leurs quatre fils dans un endroit plus petit l’été dernier.

Ils ont finalement acheté une maison à environ deux heures de route à Saginaw, Michigan, en avril pour 237 500 $. M. Stout, qui travaillait dans une cave, cherche un emploi plus près de Saginaw.

« Je suis super excitée », a déclaré Mme Stout. « J’ai 36 ans, mais j’ai l’impression que nous avons réussi. »

Écrire à Nicole Friedman à nicole.friedman@wsj.com et Veronica Dagher à veronica.dagher@wsj.com

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